Đầu tư bất động sản luôn là “sân chơi” hấp dẫn với những nhà đầu tư trường vốn, am tường thị trường, có tầm nhìn chiến lược và cả những người mới bắt đầu. Để làm chủ cuộc chơi, bạn cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Đặc biệt, những người mới gia nhập thị trường cần nắm rõ các thuật ngữ bất động sản cơ bản. Gia nhập vào bất cứ lĩnh vực kinh doanh, đầu tư nào, trước hết bạn cần phải nắm vững các thuật ngữ cơ bản nhất về ngành đó. Đầu tư bất động sản cũng không ngoại lệ. Việc thông hiểu các thuật ngữ sẽ góp phần giúp bạn chủ động hơn trong quá trình mua bán, thực hiện giao dịch. Cùng nhadathochiminh.land tìm hiểu ngay nhé!
Khái niệm thuật ngữ bất động sản và đầu tư bất động sản
Trước khi tìm hiểu về các thuật ngữ khi đầu tư bất động sản, trước hết bạn cần nắm rõ khái niệm bất động sản và đầu tư bất động sản.
Bất động sản là gì?
Điều 107, Bộ Luật Dân sự năm 2015, khái niệm bất động sản được quy định như sau:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì bất động sản là tài sản gồm đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
Thế nào là đầu tư bất động sản?
Đầu tư bất động sản hiểu một cách đơn giản là hình thức kinh doanh liên quan đến bất động sản gồm mua bán nhà đất, cho thuê nhà đất, xây dựng, quản lý, cải tạo các sản phẩm bất động sản.
Nhà đầu tư cũng cần phân biệt rõ giữa đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản. Đầu cơ là mua tài sản rồi bán lại với giá cao hơn trong một thời gian ngắn. Hình thức này thường xuất hiện khi thị trường địa ốc cung không đáp ứng đủ lực cầu. Theo đó, nhà đầu cơ sẽ mua một lượng lớn sản phẩm nhằm tạo ra sự khan hiếm, rồi đẩy giá bán lên cao hơn. Khi giá lên cao, họ sẽ bán tài sản thu lời.
Trong khi đó, với hình thức đầu tư, nhà đầu tư sẽ phân tích tiềm năng phát triển của các dự án nhà ở, chung cư, đất nền, biệt thự, liền kề trong tương lai. Đồng thời, căn cứ vào tình hình thực tế của thị trường để đưa ra quyết định. Họ bỏ vốn phát triển các loại hình bất động sản để thu lợi nhuận lớn trong tương lai.
Thuật ngữ bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản
Các thuật ngữ bất động sản được quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản có thể kể đến như:
Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ một số vốn nhất định để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng để bán; cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc quản lý bất động sản với mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là những hoạt động hỗ trợ kinh doanh địa ốc và thị trường bất động sản. Bao gồm dịch vụ định giá bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản và quản lý bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản, nơi diễn ra các giao dịch bất động sản. Người mua nhà và nhà đầu tư có thể tham khảo, tìm kiếm và thực hiện các giao dịch nhà đất mình mong muốn thông qua các sàn giao dịch bất động sản.
Đấu giá bất động sản
Đấu giá bất động sản là việc bán bất động sản, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn được người mua, người nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản hiện hành.
Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Khái niệm này có thể hiểu đơn giản là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà, công trình đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công.
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm, trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Môi giới bất động sản
Điều 150, Luật Thương mại năm 2005 nêu rõ: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.” Thực tế cho thấy, môi giới bất động sản thường làm việc cho các công ty, đơn vị môi giới địa ốc chuyên nghiệp hoặc tự kinh doanh.
Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
- Phải hành nghề trong 01 doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc 01 doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do.
Thuật ngữ bất động sản liên quan đến pháp lý
Các thuật ngữ cần biết khi đầu tư bất động sản liên quan tới pháp lý, giấy tờ gồm:
Thuật ngữ bất động sản: Sổ đỏ
Sổ đỏ là thuật ngữ thông dụng dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường cấp cho hộ gia đình, cá nhân. Các loại đất được cấp sổ đỏ gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm nhà ở thuộc nông thôn do UBND huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh cấp cho người sử dụng
Sổ hồng có tên pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Có 2 loại sổ hồng, một loại là sổ cũ do Bộ Xây dựng cấp trước ngày 10/12/2009, một loại sổ hồng mới do Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành.
Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ:
| Tiêu chí | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Khái niệm | Sổ đỏ còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất. Các loại đất được cấp sổ đỏ gồm đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở… | Sổ hồng còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu tại nội thành, nội thị xã, thị trấn. |
| Cơ quan ban hành | Sổ đỏ được Bộ TN&MT ban hành trước ngày 10/12/2009, được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. | Sổ hồng được Bộ Xây dựng ban hành trước ngày 10/8/2005. Sau đó đổi thành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009. |
| Đặc điểm | Sổ đỏ có bìa ngoài màu đỏ tươi. Tại trang đầu tiên ghi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. | Sổ hồng có bìa màu hồng nhạt, trang đầu tiên ghi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. |
| Đối tượng được cấp | Người sở hữu nhà ở. | Người sử hữu nhà ở, sở hữu căn hộ. |
| Nội dung | Sổ đỏ thể hiện tên người sử dụng đất; thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất. | Sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. |
Thuật ngữ bất động sản: Sổ trắng
Thuật ngữ này không được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành tại Việt Nam. Đây là cách gọi của người dân về các loại giấy tờ nhà đất dựa trên màu sắc. Sổ trắng dùng để chỉ một số giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, trao đổi nhà ở, thừa kế nhà ở gắn liền với đất có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
Hiện tại, sổ trắng vẫn có giá trị pháp lý về việc chứng minh quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Thế nhưng, sổ trắng lại không có giá trị giao dịch. Nghị định 84/2008/NĐ-CP quy định, kể từ ngày 01/01/2008, khi giao dịch, các loại giấy trắng phải đổi sang sổ hồng.
Thuật ngữ bất động sản: Sổ xanh
Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về sổ xanh. Đây là cách gọi của người dân dựa vào màu sắc của Giấy chứng nhận. Sổ xanh là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường cấp để quản lý, khai thác, trồng rừng dưới hình thức cho thuê. Hiểu một cách đơn giản thì sổ xanh là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài của lâm trường. Khi hết hạn, đất đó sẽ bị lâm trường thu hồi nếu địa phương chưa có chính sách giao đất cho người dân.
Theo phân tích trên thì đất sổ xanh là đất do Lâm trường quản lý, cho thuê sử dụng vào mục đích trồng rừng. Đất sổ xanh vì thế thuộc nhóm đất nông nghiệp theo phân loại đất đai mới nhất.
Thuật ngữ bất động sản: Vi bằng nhà đất
Vi bằng nhà đất là thuật ngữ cơ bản mà nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ. Theo Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Vi bằng do Thừa phát lại lập là chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, đồng thời là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo luật định.
Vi bằng không xác thực nội dung thỏa thuận, cũng không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Thay vào đó, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ để các bên bảo vệ mình nếu tranh chấp xảy ra hoặc là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác. Thực tế cho thấy, tòa án khi xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng có thể triệu tập thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng nếu cần thiết.
Vi bằng nhà đất là gì? Đây là văn bản ghi nhận hoạt động giao giấy tờ hoặc giao tiền giữa bên mua và bên bán với nhau. Lưu ý, vi bằng không chứng nhận việc mua bán, chuyển nhượng mà chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ. Sử dụng vi bằng để mua bán nhà đất thực chất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý, nếu xảy ra tranh chấp có thể bị tuyên vô hiệu.
Mua nhà đất qua vi bằng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người mua phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo đúng luật định mới được xem xét cấp sổ hồng, sổ đỏ.
Thuật ngữ bất động sản: Giấy cọc
Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (tức bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Căn cứ theo quy định nêu trên, ta có thể hiểu đặt cọc nhà đất là việc bên mua chuyển cho bên bên bán tài sản đặt cọc một khoản tiền nhất định để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản.
Lời kết
Tóm lại, hiểu rõ các thuật ngữ bất động sản không chỉ giúp chúng ta tiếp cận thị trường một cách hiệu quả mà còn hỗ trợ việc đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt. Bất động sản là một ngành quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế và cuộc sống của mỗi người. Việc nắm bắt các thuật ngữ cơ bản sẽ giúp bạn tự tin hơn trong việc tham gia vào các giao dịch và tận dụng tối đa các cơ hội trong lĩnh vực này. Hy vọng rằng qua bài viết này, bạn đã có thêm những kiến thức hữu ích để có thể bước vào thế giới bất động sản một cách dễ dàng và thành công.
