Phân hạng chung cư là việc đánh giá và phân loại chất lượng của một tòa nhà chung cư dựa trên các tiêu chí cụ thể. Việc phân hạng này không chỉ giúp người mua nhà có cái nhìn khách quan hơn về chất lượng của căn hộ mà còn tác động đến giá trị và khả năng thanh khoản của bất động sản. Ngay sau đây, hãy cùng nhadathochiminh.land tìm hiểu ngay những tiêu chí phân loại chung cư, giúp bạn đưa ra quyết định mua nhà thông minh và phù hợp với nhu cầu của bản thân.
Các tiêu chí phân hạng chung cư
Nghị định 95/2024/NĐ-CP (Nghị định 95) do Chính phủ ban hành quy định chi tiết về một số điều Luật Nhà ở 2023. Trong đó cần đặc biệt lưu ý đến quy định về việc phân hạng chung cư.
Theo Nghị định 95, kể từ ngày 01/08/2024, nhà chung cư sẽ được phân làm 03 hạng theo thứ tự hạng 1, 2 và 3. Trong đó, chung cư được xếp hạng dựa trên 08 tiêu chí bắt buộc, bao gồm: Vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe, sảnh – hành lang, thang máy, cấp điện, căn hộ và nhóm các tiêu chí theo chuẩn xây dựng. Mỗi hạng chung cư có những yêu cầu cụ thể cho từng tiêu chí, hạng 1 có tiêu chuẩn cao nhất.
Chung cư hạng 1 (cao nhất) không chỉ cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cơ bản mà còn có thêm các điều kiện phụ. Theo đó, hạng chung cư này còn cần đảm bảo về khoảng cách đến công việc hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, trong khuôn viên chung cư hạng 1 cũng cần phải có những tiện ích như khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao, có thang máy chở hàng riêng với thang máy chở người… Ngoài ra chung cư hạng 1 cũng cần đảm bảo về khu vực để xe cho cư dân chung cư. Theo quy định, cứ 02 căn hộ tại các chung cư hạng 1 cần có tối thiểu 01 chỗ đỗ oto với diện tích tính theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021 là 25m2. Không chỉ xe máy và oto, chung cư hạng 1 còn cần có trụ sạc cho xe điện.
Tiếp theo, đối với chung cư hạng 2 cũng cần có quy định về chỗ để xe. Theo quy định, cứ 04 căn hộ cần tối thiểu 01 chỗ đỗ theo tiêu chuẩn 25m2. Đây cũng là mức tương đương quy chuẩn chung cư năm 2021 của Bộ Xây dựng.
Cuối cùng là chung cư hạng 3, mỗi 100m2 diện tích sử dụng có 01 slot để xe.
Không chỉ có quy định với chỗ đỗ xe, tất cả các hạng chung cư cũng có những tiêu chí về tiện ích trong khuôn viên. Cả 3 hạng chung cư đều phải có không gian sinh hoạt cộng đồng. Chung cư hạng 2 cần thêm khu vui chơi trẻ em, trung tâm thương mại hoặc siêu thị. Cùng với đó, chung cư hạng 1 không những phải đáp ứng được 3 tiện ích vừa kể mà còn cần có thêm hồ bơi, khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao.
Bên cạnh đó, vẫn còn 05 tiêu chí bổ sung để đánh giá và phân loại chung cư, bao gồm công trình xanh, năng lượng hiệu quả, nhà ở thông minh, dịch vụ quản lý vận hành, môi trường…. Đây là các vấn đề sẽ được áp tiêu chí cho các hạng chung cư.
Cũng theo nghị định 95, dựa trên điều kiện bắt buộc chung, các tổ chức có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở sẽ ban hành các tiêu chí cụ thể và bổ sung trong trường hợp cần thiết để xác định, phân hạng với từng nhà chung cư. Nghị định cũng yêu cầu việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng.
Tuy nhiên, Nghị định 95 lại không bắt buộc khi quy định “Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư để phục vụ tái định cư, nhà chung cư làm nhà ở công vụ) nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng nhà chung cư theo quy định”.
Do đó, để có thêm hiểu biết đối với nơi an cư sắp tới là chung cư, bạn không chỉ cần hiểu rõ các quy định do Nhà nước ban hành, mà còn cần tìm hiểu về chủ đầu tư, chủ sở hữu căn chung cư.
Phân hạng chung cư là điều bắt buộc
Từ những bận tâm của người dân về việc lựa chọn chung cư, thì việc phân hạng chung cư đã phần nào giúp người tiêu dùng làm rõ và minh bạch, để từ đây có thể dễ dàng hơn trong việc xác định giá trị và chọn mua chung cư, tránh gặp phải tình trạng sản phẩm không tương xứng với giá trị chi trả.
“Thực tế nhiều dự án chung cư gắn mác cao cấp, siêu sang để huy động vốn, bán căn hộ” Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết.
Trên thị trường, các đơn vị tư vấn bất động sản cũng chia thứ hạng căn hộ theo giá bán. Chẳng hạn, chung cư cao cấp hay hạng A có giá bán từ 60 – 100 triệu đồng/m2, trung cấp (hay hạng B) 45-60 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân 20-30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, con số trên chỉ là tham khảo, còn thực tế hiện nay, giá căn hộ hạng C tại TP.HCM đã tăng lên trên 40 triệu đồng/m2… Có thể thấy được sự tăng trưởng kinh khủng của giá chung cư tại khu vực đắt đỏ của phía Nam không hề có xấu hiệu suy giảm.
Mới đây, đơn vị tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cho rằng hiện nay, căn hộ dưới 03 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân tại TP.HCM, tương đương mức giá 42 triệu đồng/m2. Thế nhưng trên thực tế, những căn hộ chung cư có giá 3 tỷ đồng đang ngày một khan hiếm và có xu hướng đi dần về phía ngoại thành.
Tuy vậy, qua giám sát của Ủy ban Pháp luật thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho thấy các địa phương thuộc phạm vi giám sát đều không có chung cư nào thực hiện phân hạng và được công nhận hạng. Ngoài một số thành phố lớn với nhu cầu nhà ở cao, thì tại các thành phố nhỏ hơn lại có ít các hạng mục chung cư, tiện ích và giá cả cũng thường không thể so sánh với các thành phố lớn.
Tại báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, của Ủy ban Pháp luật vào tháng 8/2023, tính đến 30/11/2022, cả nước chỉ có 07 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (03 nhà chung cư), Hà Tĩnh (03 nhà chung cư), An Giang (01 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định.
Thực tế, nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng. Họ đã dùng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài. Đây là vấn đề bất cập và chưa có phương án xử lí triệt để ở thời điểm hiện tại.
Theo đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất có quy định bắt buộc chủ đầu tư đăng ký và công bố xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng trước khi mở bán căn hộ.
Còn theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, phân hạng chung cư là để phát triển các chung cư có chất lượng, tiện ích sống ngày càng tốt hơn. Đây cũng là căn cứ tính chi phí quản lý, vận hành chung cư…
Có thể nói, việc phân hạng chung cư là điều bắt buộc, song vẫn chưa được áp dụng đồng đều. Chính vì vậy mà Nhà nước nên có các biện pháp để giúp khách hàng lựa chọn được nơi an cư hoàn hảo.
Kết luận
Phân hạng chung cư là một công cụ hữu ích giúp người mua nhà đưa ra quyết định sáng suốt. Tuy nhiên, người tiêu dùng cần chủ động tìm hiểu thông tin và so sánh nhiều dự án để có cái nhìn khách quan nhất. Việc phân hạng chung cư không chỉ quan trọng đối với người mua nhà mà còn góp phần nâng cao chất lượng của thị trường bất động sản. Trong tương lai, việc phân hạng chung cư sẽ trở nên phổ biến hơn và được thực hiện một cách chặt chẽ hơn, góp phần bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Qua bài viết này, nhadathochiminh.land đã giúp bạn lưu ý những vấn đề về việc phân hạng chung cư, đây có thể phần nào giải quyết vấn đề trước khi bạn quyết định lựa chọn nơi an cư cho mình.
