Phương án giá đất mới của thành phố Hồ Chí Minh đang là tâm điểm chú ý của dư luận. Việc điều chỉnh bảng giá đất nhằm mục tiêu phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất đai, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các hoạt động kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, những thay đổi này cũng đồng nghĩa với việc nhiều vấn đề sẽ phát sinh, gây ra những tác động không nhỏ đến người dân và doanh nghiệp. Để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này, hãy cùng nhadathochiminh.land phân tích kỹ lưỡng những ưu điểm và hạn chế của phương án giá đất mới, đồng thời so sánh với thực tiễn tại các địa phương khác, để từ đây đưa ra những đánh giá khách quan và những đề xuất hợp lý để hoàn thiện cơ chế chính sách về đất đai, góp phần vào sự phát triển bền vững của thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung bốn phương án
Ban thường vụ Thành ủy TP.HCM sẽ thống nhất chủ trương về bảng giá đất thực hiện đến hết năm 2025 dựa trên bốn phương án Sở Tài Nguyên và Môi trường đề xuất. Các phương án này được phân tích kỹ về những hạn chế và tính khả thi khi đi vào thực hiện.
Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trong bốn phương án giá đất đang được xem xét sẽ có xây dựng bảng giá đất điều chỉnh phù hợp với điều kiện của địa phương. Phương án này đã được lấy ý kiến rộng rãi trong khoảng thời gian vừa qua. Ngoài ra đơn vị này còn có thêm ba phương án khác, các phương án này được đề xuất dựa trên bảng giá cũ của Quyết định 02.
Theo đó, cả bốn phương án này sẽ được Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ban thường vụ Thành ủy TP.HCM để xem xét. Dự kiến, Ban thường vụ Thành ủy thành phố sẽ cho chủ trương chọn phương án bảng giá đất trong thời gian sớm nhất.
Phương án giá đất 1
Giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 để áp dụng
Phương án này cũng có các hạn chế khác nhau, cần phải khắc phục. Cụ thể, bảng giá theo Quyết định 02 bị khống chế theo nghị định của Chính phủ về khung giá đất (tối đa là 162 triệu đồng/m2 cho đô thị đặc biệt) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất rất thấp. Do đó chưa thật sự tiệm cận được giá đất thị trường. Ngoài ra, điểm hạn chế của phương án này còn nằm ở giá đất không thể tăng. Theo quyết định 02 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất, nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014/QĐUBND (ngày 31/12/2014) của UBND thành phố. Do những hạn chế này, đã qua 10 năm nhưng giá đất vẫn chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại thành phố.
Có rất nhiều trường hợp đã được đưa ra làm ví dụ về tình huống chênh lệch về giá đất theo Quyết định 02 và giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế). Một trong số đó là đường Nguyễn Duy Trinh, TP. Thủ Đức lần lượt là 4.2 triệu đồng/m2 và 73 triệu đồng/m2, hoặc trên đường Nguyễn Xiển là 2.7 triệu đồng/m2 và 70 triệu đồng/m2… Được biết, nhiều quận huyện khác tại đây cũng có tình trạng tương tự.
Nếu áp dụng phương án này, giá đất theo Quyết định 02 chênh lệch rất lớn so với giá bồi thường thực tế. Trong trường hợp bảng giá đất không được điều chỉnh mà tiếp tục áp dụng bảng giá đất tại Quyết định 02 thì sẽ xảy ra tình trạng không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tại định cư trước đây (các trường hợp bố trí tái định cư trước đây xác định theo giá đất cụ thể – giá thị trường) dẫn đến khiếu nại đối với các dự án đã và đang triển khai công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư (như dự án vành đai 2, 3, dự án Metro số 1, 2, dự án 2 bờ kênh Đôi, dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm …). Tình trạng này cũng xuất hiện tại các quận huyện khác.
Phương án giá đất 2
Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023)
Phương án này cũng tồn tại nhiều điểm bất cập cần khắc phục trước khi đưa vào áp dụng thực tế. Giá đất theo Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố.
Có rất nhiều trường hợp đã được đưa ra làm ví dụ về chênh lệch giá đất theo Phương án này và giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế). Tại TP. Thủ Đức, giá đất theo Quyết định 02 của đường Nguyễn Duy Trinh sau khi áp dụng phương án này, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 13.9 triệu đồng/m2, giá bồi thường được phê duyệt là 73 triệu đồng/m2.
Từ đây có thể thấy, nếu áp dụng Phương án này thì Bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá đất theo Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn. Điều này là không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM và trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương). Từ đây sẽ dẫn đến không có sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất trái với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024: “Việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.”
Phương án giá đất 3
Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND
Phương án này cũng còn tồn tại nhiều điểm hạn chế cần sớm được khắc phục nếu được lựa chọn. Đối với giá đất tại các tuyến đường theo Bảng giá đất điều chỉnh theo cách nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn và có những hạn chế như đã nêu tại Phương án 2. Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí định cư thì điều chỉnh bằng cách lấy theo giá đất thực tế. Tuy nhiên, giải pháp này phát sinh bất cập vì trong 01 tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có 02 mức giá chênh lệch nhau rất lớn, mặc dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau (ví dụ: dự án tái định cư dự kiến tại đường số 1 thuộc Khu tái định cư Phước Thiện có giá nền tái định cư được duyệt là 51 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất cũng tại đường số 8 tại khu vực có hạ tầng tương đồng, nếu áp giá đất theo Quyết định 02 nhân hệ số điều chỉnh thì chỉ là 5 triệu đồng/m2) chênh lệch gấp 10 lần.
Việc này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất vì theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, người thu hồi đất được bố trí tại định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường) nay theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 thì tính theo bảng giá. Do đó, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tuyến đường này cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên (đây cũng là nộp tiền sử dụng đất). Do đó, nếu áp dụng Phương án này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.
Phương án giá đất 4 (Phương án được chọn)
Điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai.
Phương án này được căn cứ trên cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ nhiều nguồn. Một số nguồn có thể kể đến như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất. Phương án này đã tuân thủ theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, kết hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM. Đây cũng là phương án được Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM lựa chọn để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi trong thời gian vừa qua.
Theo đó, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của thành phố, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.
Kết luận
Việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM là một động thái cần thiết để phù hợp với thực tế thị trường và tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các hoạt động liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, quá trình này cũng đặt ra nhiều thách thức, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi của người dân và sự phát triển bền vững của thành phố. Qua bài viết này, nhadathochiminh.land đã cung cấp cho bạn những thông tin về các phương án giá đất của TP.HCM, từ đây giúp bạn có thêm cái nhìn đa chiều về vấn đề này.
