Giấc mơ sở hữu một căn nhà tại thành phố Hồ Chí Minh đang trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Giá căn hộ, đặc biệt là phân khúc bình dân, đang tăng chóng mặt, khiến nhiều người dân lao đao. Với mức giá trung bình đã chạm ngưỡng 3 tỷ đồng/căn, việc tìm kiếm một nơi an cư lạc nghiệp tại thành phố này ngày càng khó khăn. Ngay sau đây, hãy cùng nhadathochiminh.land đi sâu vào phân tích các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà tăng cao, từ đó giúp bạn hiểu rõ hơn về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay. Đồng thời, chúng ta cũng sẽ cùng nhau tìm hiểu những giải pháp khả thi để giải quyết vấn đề này, nhằm mang lại cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người dân hơn.
Ngưỡng 3 tỷ đồng cho căn hộ bình dân tại TP.HCM
Tại báo cáo bất động sản TP.HCM quý 2 năm 2024, CBRE (Công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ) đã đưa ra tiêu chí phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2. Cùng với đó, theo Công ty kinh doanh bất động sản ở TP.HCM DKRA Group cũng cho biết, trong quý 2 năm 2024, dự án căn hộ tầm trung tại thành phố này có giá giao động từ 40 – 55 triệu đồng/m2. Đây được xem là mức giá hợp lý với thu nhập trung bình của cư dân ở đây.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu mới đây của Savills Việt Nam lại cho thấy, căn hộ dưới 3 tỷ đồng lại được xem là phân khúc bình dân tại TP.HCM hiện nay. Nhưng trên thực tế, nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng hạn chế tại thành phố, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm 2024. Cũng theo đây có thể nhận định, trong khoảng 3 năm tới, phân khúc căn hộ bình dân tại TP.HCM cũng chỉ chiếm 5% nguồn cung mới, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km.
Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của người mua. Từ đây đưa ra được kết luận rằng 3 tỷ đồng/căn đối với căn hộ 2 phòng ngủ được coi là giá cả phải chăng, phù hợp với thu nhập. Như vậy, với căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích giả định là 70m2, thì giá căn hộ bình dân khoảng 42 triệu đồng/m2. Mức giá mới này đã góp phần đưa giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, đơn vị này đã tiến hành đi sâu phân tích, thu thập nhiều dữ liệu liên quan để hiểu bối cảnh nhà ở giá phải chăng tại TP.HCM. Mô hình này sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, bao gồm thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm.
“Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP.HCM đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế ở TP.HCM. Và nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.HCM. Do đó, rõ ràng người mua ở TP.HCM phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng”
Bà Giang cũng cho biết thêm, dù trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt, thị trường thứ cấp trong giai đoạn vừa qua cũng diễn biến tích cực hơn so với khoảng thời gian trước đây.
“Trong năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Trong khi đó, các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Theo vị trí, chúng ta có thể thấy các quận có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp có mức tăng giá thứ cấp mạnh”
Theo tình hình thực tế, nguồn cung mới tại TP.HCM trong quý 2 năm 2024 cũng có sự cải thiện rõ rệt. Theo thống kê, có đến 1.125 căn hộ được chào bán trong thời gian này, tăng 78% theo quý và tăng 199% theo năm. Trong đó, các căn hộ hạng B chiếm đến 70% thị phần nguồn cung mới. Điều này đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý, lên 5.574 căn.
Lũy kế trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp duy trì ổn định theo năm ở mức 6.690 căn. Trong đó căn hộ hạng B chiếm nhiều nhất, lên đến 56% thị phần, tiếp theo là hạng C với 40% thị phần và hạng A chỉ 4% thị phần. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở khu vực phía Đông (TP. Thủ Đức) nơi đang có tốc độ tăng trưởng hàng đầu khu vực với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.
Về giao dịch, báo cáo đánh giá thị trường đang trở lại quỷ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, quý 2 năm 2024 đã ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm tới 70% lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm 2024. Điều này có được là nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng cho thấy sự hiệu quả rõ rệt.
Không thể sở hữu nhà liền thổ với mức giá 3 tỷ đồng
Cho biết thêm về phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM trong quý 2 năm 2024, bà Giang Huỳnh tiếp tục chia sẻ, giá sơ cấp có xu hướng tăng cao hơn. Mặc dù giá đã giảm vào năm 2024 nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế so với các sản phẩm giá cao.
Cụ thể, dữ liệu chỉ ra hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức, nơi đang có tốc độ phát triển chóng mặt và được đầu tư ở mức khủng. Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn đang gặp nhiều khó khăn khi chỉ 6% trong số đó được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh.
Trong quý 2 năm 2024, các sản phẩm nhà phố thương mại đắt tiền ở The Global City đã được bán. Điều này khiến giá sơ cấp giảm 2% theo quý và 4% theo năm, đạt 320 triệu đồng/m2 đất. Dù vậy, giao dịch nhà liền thổ lại thấp đáng kể. Chỉ có 72 giao dịch trong quý 2/2024 từ nguồn cung 668 sản phẩm sơ cấp với 10 căn mới.
Bà Giang Huỳnh chia sẻ, phân khúc biệt thự/nhà phố cũng đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây do phải đối diện với nhiều thách thức.
Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.
Nhìn xa hơn, đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực TP. Thủ Đức, huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè. Với quỹ đất đang ngày càng khan hiếm và sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TP. HCM đã tăng gấp 3 lần trên thị trường sơ cấp và gấp 2 lần trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua. Dự kiến đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng/căn và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Kết luận
Giá căn hộ bình dân tại TP.HCM tăng chóng mặt là một thực tế đáng báo động, đòi hỏi sự quan tâm của toàn xã hội. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội, phát triển các khu đô thị vệ tinh, siết chặt quản lý thị trường bất động sản và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà là những giải pháp cần thiết. Tuy nhiên, việc ổn định thị trường nhà đất là một quá trình lâu dài và đòi hỏi sự kiên trì của tất cả các bên liên quan. Qua bài viết này, nhadathochiminh.land đã cung cấp cho bạn những thông tin thực tế về tình hình giá nhà ở TP.HCM, để từ đây bạn có thêm những lựa chọn cho mình.
